ТСЖ

[Молния]

Как правильно выбрать способ управления своим домом? И что же все-таки за «зверь» ТСЖ: в чем выгода и в чем риски такого выбора?

Товарищество собственников жилья – понятие для России не новое. До принятия и вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ действовал Закон о товариществах собственников жилья. Но в ту пору, несмотря на данный закон, мало кто знал, что собой представляет эта организационная форма. С принятием Жилищного кодекса РФ положения о товариществах собственников жилья переместились в основной жилищный закон страны.

Новый Жилищный кодекс РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Но удручающе большое количество граждан не желают заниматься организационными моментами по управлению своим домом.

Какой есть выбор?

Как следует из Жилищного кодекса РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из нижеследующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Первый случай подходит для небольших многоквартирных домов – на 15-20 квартир. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия.

Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они без проблем смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

ТСЖ – промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории (более подробно об этом говорится ниже).

Кстати, есть и четвертый вариант: ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае местные власти сами выберут для дома управляющую организацию. 99% из ста, что ваш дом останется на попечении у прежнего ДЕЗа. Хорошо, если эта организация вас устраивает, но если все из рук вон плохо, то будьте уверены – так все и останется.
О преимуществах и недостатках

У ТСЖ есть как недостатки, так и свои достоинства – поговорим о них подробнее. Итак:

(+) Возможность влиять на решение вопросов
К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

(+) Порядок и чистота вашего дома
Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

(+) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ
В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Теперь о минусах:

(-) Мнение большинства важнее
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

(-) Более высокие платежи
Пожалуй, это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. И дело здесь даже не в том, что в ТСЖ коммунальные услуги выше. Нет! Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

(-) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан
Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.
Подводим итоги:

При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам.

[Гардарика]

у нас когда было собрание собственников по поводу тарифов на 2012 год, я спросила у присутствующей женщины, которая более-менее разбирается в нюансах УЖК. Она сказала, что лично нам не выгодно переходить на ТСЖ так как дом очень старый и он не разу не ремонтировался. Вот если бы он был откапитален тогда другое дело. а так не выгодно

[Umka]

(-) Более высокие платежи

Практика показала, что платежи меньше. Меньше не за счет более низких тарифов поставщиков услуг, которые, как Вы справедливо заметили, одинаковы для всех, а за счет уменьшения стоимости пункта "Содержание и уход жилого помещения" - то, что мы называем квартплатой. У нас особенный дом - в доме два подъезда, 1 в ТСЖ, второй в МУП УЖК (хотя это и противоречит ЖК ). Жильцы в подъезде с ТСЖ платят в сумме примерно на 1 тысячу в месяц меньше по сравнению с жильцами из аналогичных квартир 2го подъезда.
О! Реальный пример: оба подъезда в 2012 году решили косметически отремонтировать. УК ставит на это цену 225 т.р (дом 9 этажей), ТСЖ - 100 т.р. Это при том, что результат будет одинаков - я интересовалась списком работ там и там , а стоимость ремонта в любом случае оплатят собственники.

[Umka]

В общем, возвращаясь к нашим баранам - я двумя руками за ТСЖ, потому как ежели что-то у наших сограждан "общее", как земля в колхозе, то это "ничье", и никому не надо о нем заботиться. И вообще надо меньше на государство надеяться и создавать окружающий орднунг своими руками (вспомнила умное - "ибо нет у Бога иных рук, кроме твоих" )

[Ласка]

ТСЖ выгодно, только если жилищному фонду не более 10-15 лет. А старьё-гнильё самим обслуживать и поднимать оч. дорого...

[Umka]

Ласка, согласна. Нашему дому 10 лет.

[Молния]

Тема ТСЖ создана: 1. мотив - личный интерес. 2. цель - в помощь таким же кто желает преобразовать в ТСЖ.

[Dekabrina]

У нас ТСЖ, кватрплата ниже,чем подобные квадраты в МУП ЖЭУ-3, причем на 1000р.(у мамы такая же квартира,одна прописана.)Нас четверо прописано. В подъезде и во всем доме чистота,меж этажей пластиковые окна,внимание и понимание-всегда!!!В подъезде вечерами по понедельникам и четвергам сидит бухгалтер,выдает справки всевозможные, принимает жалобы,обсуждаем все проблемы.В каждом подъезде информация о телефонах всевозможных служб и личный телефон управляющей.Она принимает круглосуточно. Дай ей Бог крепкого здоровья на долгие годы.
Каждый год,понемногу ремонтируется подъезд за подъездом.Не накладно для нас и очень приятно.Чистота не нарушается, тепло и уютно.Собрания проходят в меньшенстве, очень мало,кто приходит,НО те кто пришел-всё и решают. Я ОЧЕНЬ ДОВОЛЬНА!!!

[ФИФА]

Мы живем в относительно новом доме. Ему 15 лет. с самого основания у нас ТСЖ. Мне очень нравится. уже делали и подвал ,и крышу,и цоколь вокруг дома.подъезды капиталим раз в 4 года. Платежи меня устраивают. летом за 90 кв мы оплачиваем 1800-2000 руб. я считаю это очень смешно. Отношение жильцов к ремонту совершенно другое, ежели бы нам дядя делал. Но еще большой плюс в нашем доме нет квартир для аренды. Все постоянные жильцы. очень нравится ,что любая проблема решается -легко. нужно поставить шлагбаум или камеры. собрали собрание, решили кто сколько собирает, даже по деньгам разные суммы люди оплачивают. Т. к дом ТСЖ и мы собственники любая реклама на доме плюс денежки для дома или бартер. Большой плюс в прописке или получении справок. Все бесплатно и сдал председателю документы через день получил прописку, справку. Без толкатни и очередей. У нас хорошая управляющая так она даже в любое время нас принимает без расписания. Еще один плюс ремонт. Без всяких заявок- позвонил управл. она пришла открыла подвал проследила и все! В конце года отчетное собрание по деньгам. все что запросите любую цифру разжуют и бумажки покажут. может где и ей переподает, но я уверена не в таких колличесвах как в Жеке.

[Ласка]

Фифа и Декабрина, без шуток, адрес домов киньте в ЛС, буду квартиру там присматривать - надоел МУП УЖК 2 - скоты, деньги дерут, ничего делать не хотят. Я зимой за 40 квадратов плачу 3800.